收益锐减之下,靠佣金生存的房地产经纪公司如何自救?

编者按:本文来自每日经济新闻,作者:陈利,36氪经授权转载

“很多年没在家过元宵了,很开心!但我真的需要工作了。”这是成都房产经纪人赵超最近在朋友圈发的一条信息。

“公司有员工1000多人,每月支出(薪资及办公楼租赁费用)就得1000万元左右。”成都正合地产董事长毛勇表示。

“我们2月10日就线上复工了,让员工维护好与业主、客户的关系,开展一些培训,让员工的劲头不要散了。”四川中原地产副总经理卢华说。

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新冠肺炎疫情之下,对于依靠佣金作为主要收益来源的房地产经纪公司而言,无疑面临着巨大考验。《每日经济新闻》新闻记者近日调查发现,即使每年代理销售业绩达数百亿元的老牌房地产经纪公司,受疫情影响业务停滞,现金流亦趋于紧张。那么,困境之下的房地产经纪公司如何自救?

“真的需要工作了”

“很多年没在家过元宵了,很开心!但我真的需要工作了。”这是在成都从事房产经纪多年的赵超最近在朋友圈发的一条信息。

赵超所在公司原定2月10开工,但因为疫情影响又一次推迟,这次暂定2月17日开工。在此期间,赵超按照公司安排在家接受线上培训课程,公司每天要进行考核。

平时在赵超的朋友圈,经常会看到他分享的包括新房、二手房在内的房源信息和成单过程。入行4、5年来,这是赵超第一次遇到这种在家办公的状况。

“其实有的客户年前跟紧一点还是可以成交的,时间拖得越久成交概率越低。”谈到手上的客户,赵超有点惋惜。

疫情对经纪人的影响数据来源:中房经联、贝壳研究院

为配合抗击疫情,成都对住宅小区人员进出的管理进一步加强,这也意味着房产中介无法实施客户带看了。实事上,早在1月27日,成都市住建局就出台了相关举措,疫情期间推行房屋交易合同网签备案不见面办理。

赵超的朋友圈显示,最近半个月时间他基本没有推广过一套房源,而往常推广房源是赵超和他同行们每天的固定动作,即便节假日也不例外。“推广了也不会成交,哪有买房不看就成交的?”赵超告诉《每日经济新闻》记者:“目前公司实施的线上看房销售方式,至少可以跟客户保持沟通,以便开工后联系看房。”

这个春节是他参加工作以来陪家人度过的最长假期,天天宅在家里,除参加公司的线上培训,就是吃了睡、睡了吃。不过令赵超有些担忧的是,长时间不开工,家庭收入大受影响,毕竟经纪人靠底薪是生活不下去的。

不过,作为公司的老员工,赵超表示自己不会轻易离职。“希望这除了吃就是睡的日子早点过去。”

“我们2月10日就线上复工了,让员工维护好与业主、客户的关系,开展一些培训,让员工的劲头不要散了。”四川中原副总经理卢华告诉《每日经济新闻》记者,目前实行的线上销售模式,因为不能实际带看,转换成成交的情况还是很少。“更多的是让员工能积累积累,打好基础,在疫情结束后有一个好的状态迎接工作。”

“每月支出1000万元”

事实上,受疫情影响,春节以来各地暂时关闭售楼处,停止举办聚集性营销活动,这也让房企的线下销售戛然而止。而主要依靠佣金提成作为主要收入的房地产经纪公司,包括房产中介、代理机构、房屋租赁机构等的业务也随之停滞。

“目前除了涉及到顾问业务的员工可在家办公外,其余的都还没有复工。” 成都正合地产董事长毛勇向《每日经济新闻》记者坦言,公司目前90%收益来自于代理收入,还有10%来自顾问收入。然而现在房地产企业不复工、售楼部不开放,整个行业交易进入了冰冻期,没有交易公司也就不会收益。“尽管我们属于房地产行业,但我们又不是房地产公司,不能进行融资,没有实物也贷不了款,基本上就全靠佣金了。”

作为西南地区首个挂牌新三板的房地产代理公司,成立于2000年的成都正合地产先后为四川、重庆、云南、贵州、陕西等地近600家开发商提供过代理服务,2019年公司代理销售业绩近400亿元。毛勇告诉记者,往年这个时候,尽管不是传统的销售旺季,但为了赶上3月份的楼市小阳春,公司各部门早已各就各位,准备“大干一场”了。

面对疫情冲击,经纪机构的应对策略 数据来源:中房经联、贝壳研究院 

从2月2日起,包括北京、上海、浙江、山东、江苏、四川等多地政府纷纷出台支持疫情下的中小企业相关政策,从财政补贴、减税降费、金融支持等多个角度帮扶中小企业。“这些减免政策中很多都不包含经纪行业,例如减免中小企业租金需要承租国有物业,基本上经纪公司就无法享受到这一政策了。”同时还身兼成都市房地产经纪协会会长的毛勇表示。

“公司有员工1000多人,每月(薪资及办公楼租赁费用)支出就得1000万元左右,疫情将进一步加大公司现金流紧张。”毛勇告诉记者:“我们现在只能做最坏的打算,做最好的努力。”

与成都正合地产情况类似,目前中原地产在成都范围内有100多个门店,员工2000余人,每月薪资支出至少700~800万元。卢华表示,受疫情影响,估计整个2月份将没什么成交量。“尽管近期通过线上有个别成交,但也只是杯水车薪,而人员工资、社保等还需正常缴纳,对企业来说压力还是很大的。”

值得注意的是,据财联社报道,中原地产广东公司正在研究制定包括减津贴、优化人员配置等一系列自救措施,开源截流。

另据贝壳研究院联合中房经联发起的《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》问卷调查显示,由于春节假期叠加疫情,导致交易停摆、收入显著减少,经纪公司现金流承压,经营陷入困境。

“希望政策上给予支持”

“面对现在这种情况,我们也在进行了一些自救。”卢华表示,通过与房东进行协商,中原地产也取得了一些房东的谅解,减免了部分租金。

“房产经纪行业是典型的流量行业,需要有流量才能有收入。当前受疫情影响,房产经纪行业的流量锐减,对行业的短期影响必然是很大的。” 西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐向《每日经济新闻》记者表示,在这种情况下应该理性认识到正常的二手房交易、租房交易等需求还是存在的,只不过受疫情影响被暂时延后了而已。一旦疫情结束,这些需求都会恢复。

房产经纪机构预期的政策支持 数据来源:中房经联、贝壳研究院

“对行业而言,短期内可以强化修炼内功,做好市场研究。也可以通过电话、网络等线上渠道和意向客户加强联系和沟通,一旦疫情接触就可以迅速把线上积累转变为线下交易。”刘璐续称。

“协会也一直在想办法为会员单位提供一些必要的帮助。”成都市房地产经纪协会相关负责人告诉记者,从疫情发生后协会就寻找渠道帮助协会成员单位购买相关防护用品等。而针对房产经纪轻资产的行业特殊性不能获得贷款等金融问题,早在疫情发生前协会就与相关金融机构、银行等进行了协商。“我们也希望政府能针对行业的情况,在政策上能给予一定的支持,帮助我们共同渡过难关。”

“目前经纪公司面临的最大成本主要还是在于人力成本与店面租金成本。” 景晖智库首席经济学家胡景晖向记者坦言,目前很多地方都出台了相关扶持中小企业的政策。“需要企业详细去研究各地政策、去对接,争取得到政府的帮扶。同时,要积极改变成交手段,通过与第三方流量平台合作,促成交易。”

与此同时,胡景晖还表示,就目前各地关于支持中小企业的政策而言,如果房产经纪公司租赁房屋不属于国有物业,拿到免租可能性确实比较低,而社保、税收缓交对后期的企业经营也会产生一定的压力。因此,在新的形势下,如何合理控制规模、门店数量等问题也是企业应当着重关注的。

“有一定实力的中小企业也可以通过股权融资、票据贴现等多种方式获得一定的经济支持。”胡景晖建议,政府在后续相关政策的制定上,可适当考虑对中小房产经纪公司在融资、贷款等方面给予一定金融支持;而作为经济企业,房产经纪公司在后期也需要沉淀一些固定资产,如商标、知识产权等要注册成无形资产、商誉等,以应对突发形势的变化。

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